Voces: FALTA DE PRUEBA - LITISCONSORCIO NECESARIO - LITISCONSORCIO PASIVO - CLÁUSULAS ABUSIVAS - PRESUNCIONES - ALLANAMIENTO - RECHAZO DE LA DEMANDA - CARGA DE LA PRUEBA - PROPIEDAD HORIZONTAL - UNIDAD FUNCIONAL - CONSORCIO DE PROPIETARIOS - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD - MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO - EXPENSAS - REBELDÍA -
Partes: Luraschi Diego Ernesto c/ Cons. de Prop. Anasagasti 2062/64 s/ modificación reglamento de copropiedad
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala: E
FECHA: 12/2/2008
Cita: MJJ20873
El porcentaje de contribución de gastos y expensas fijado en un reglamento de copropiedad, no sólo está determinado por la superficie de cada propiedad que compone un consorcio. Los copropietarios pueden considerar otras circunstancias a fin de determinar el valor de contribución de cada unidad funcional.
Sumario
1.-Debe confirmarse la sentencia que rechazó la pretensión por la que el actor -propietario de una unidad funcional- pretendía obtener la modificación del reglamento de copropiedad que rige la vida del consorcio demandado y hacer disminuir el porcentaje de contribución por expensas y gastos fijados en el reglamento respecto a su inmueble. Ello por cuanto, la superficie no es el único y exclusivo factor que se tiene en cuenta para fijar en el reglamento de copropiedad y administración los porcentuales de las distintas unidades que componen el edificio de propiedad horizontal, lo que ha sido reconocido por la doctrina y jurisprudencia -por ejemplo: la antigüedad del inmueble, la mayor luminosidad la mejor visa, el uso exclusivo de un balcón terraza, etc-.
2.-El art. 8 de la ley 13.512 -ley de propiedad horizontal- dispone que los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes comunes en proporción al valor de los pisos o departamentos, salvo convención en contrario. Es decir, los propietarios pueden libremente determinar el valor de su unidad a fin de fijar los alcances de sus cuotas de propiedad sobre las partes comunes y la porción en que deben contribuir al pago de las expensas y gastos a que alude dicha norma. En autos, el reglamento de copropiedad no sólo consideró las diferentes superficies como pauta para fijar el valor de contribución de cada copropietario. Pero era el actor a quien le correspondía la carga de probar que, además de las diferencias de superficies, el inmueble de su propiedad no tenía mejor vista y luminosidad y que la construcción, no obstante ser muy posterior a los restantes pisos del edificio, no tenía un valor superior respecto del resto de las unidades. Ello no fue acreditado en autos, por tanto, corresponde el rechazo de la acción dado que no resultan arbitrarias las disposiciones reglamentarias sub examine.
3.-El Reglamento de Copropiedad es el estatuto regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad y forma parte integrante del título de propiedad de cada uno de los propietarios, al cual éstos se sometieron voluntariamente, y debe ser acatado por ellos salvo que, circunstancias sobrevinientes tornen alguna de sus previsiones en injustas o abusivas. Cuando el accionante adquirió el inmueble del consorcio, declaró conocer y aceptar en todas sus partes el reglamento que lo regía, y que ya contenía las distintas superficies y porcentuales que correspondían a cada unidad. No hubo, por tanto, circunstancias sobrevivientes acreditadas en autos que justifiquen su modificación por arbitrariedad en las previsiones reglamentarias.
4.-El allanamiento, por parte de otros consorcistas, a la pretensión del actor, sólo produce efectos normales en el proceso en la medida en que los restantes litisconsortes necesarios adopten la misma actitud, lo que no ha sucedido en autos, pues parte de los copropietarios resistieron la pretensión modificatoria del reglamento y de los porcentajes de contribución de gastos en él fijados.
5.-Sólo constituye una simple presunción sobre los hechos alegados en la demanda, la rebeldía declarada respecto a algunos consorcistas que han guardado silencio acerca de la acción entablada por el actor. Pero esta presunción procesal está sujeta a la prueba a rendirse, que en autos, a cargo del accionante, no se produjo.
Fallo
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los doce días del mes de febrero de dos mil ocho, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "E", para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: "LURASCHI DIEGO ERNESTO C/ CONS. DE PROP. ANASAGASTI 2062/64 S/ MODIFICACIÓN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD", respecto de la sentencia corriente a fs. 625, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CALATAYUD. DUPUIS. RACIMO.
El Señor Juez de Cámara Doctor CALATAYUD dijo:
Promovió esta demanda Luraschi tendiente a obtener la modificación del reglamento de copropiedad que rige la vida del consorcio sito en la calle Anasagasti 2062/64, respecto del porcentual asignado a la unidad de su propiedad (n 13), que adquiriera por escritura del 16-9-02. Aseveró que dicha unidad cuenta con una superficie de 86,84 m2 y, no obstante, tiene asignado un porcentual mayor que las unidades 1 a 4 que tienen todas una superficie mayor a la suya. Agotada la vía consorcial, acude a la justicia para obtener satisfacción a su pretensión, que fundamenta únicamente en lo dispuesto por el art. 8 de la ley 13.512, norma que dispone que los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes comunes en proporción al valor de los pisos o departamentos, contribución que está relacionada "directa y principalmente" a la superficie de cada una.
En la sentencia de fs. 625/32, la señora juez, no obstante el allanamiento formulado por los propietarios de las unidades 1 y 14 y el silencio guardado por los titulares de las nos. 5, 6, 7, 9, 10, 11 y 12, desestimó la demanda ante la oposición manifestada por los dueños de las unidades 2, 3, 4 y 8. Aunque admitió que las superficies de las distintas unidades comparadas con la totalidad del edificio, no se corresponden exactamente con los porcentuales insertos en el reglamento de copropiedad, aseguró que el actor no había acreditado que no se hubieran tomado otros conceptos para su fijación, como por ejemplo, que su unidad era 25 años más moderna, cuenta con un balcón terraza (aparentemente el único existente), por lo que poseería mayor luminosidad y mejor vista, circunstancias que son determinantes para establecer los porcentuales. Concluyó, por ende, que la previsión reglamentaria no aparecía como arbitraria, irrazonable, injusta o abusiva.
En el escrito de expresión de agravios, Luraschi se explaya acerca de lo arbitrario de la sentencia en cuanto no ha contemplado en su verdadera dimensión el allanamiento formulado por dos copropietarios -uno de ellos directamente interesado pues es el dueño de la unidad de mayor dimensión del edificio y tiene un porcentual menor al suyo- y el silencio guardado por otros siete, para finalizar su queja sosteniendo que la juzgadora ha valorado inadecuadamente las pruebas periciales, pues sostiene su fallo en meras presunciones, al suponer que su departamento cuenta con mayor comodidad que los otros, mejor vista y mayor luminosidad y es constructivamente mucho más moderno que los que originariamente constituían el edificio. Asegura que una mera inspección ocular hubiera bastado para desmerecer tales afirmaciones; que las unidades antiguas son las de mejor calidad; que los pisos 6 y 7 se levantaron sin respetar la línea de construcción originaria; que no es cierto que cuente con una luminosidad superior, por lo que la magistrada ha forzado su razonamiento. Aduce que a su parte le correspondía acreditar lo que demostró y a sus contrarios los otros factores que pudieren haber incidido en la fijación de los porcentuales en el reglamento, los que, por lo demás, difieren con los relevados por el perito agrimensor.
A mi juicio, los argumentos esgrimidos en esta presentación no alcanzan a reunir los recaudos exigidos por el art. 265 del Cód. Procesal para considerarla como una verdadera expresión de agravios, lo que bastaría para declarar la deserción del respectivo recurso. Es que la doctrina y jurisprudencia interpretativas de dicha norma procesal ha sostenido que el memorial, para que cumpla con su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga un análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada, para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho. Debe precisarse, pues, punto por punto, los errores, las omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo. Las afirmaciones genéricas y las impugnaciones de orden general no reúnen los requisitos mínimos indispensables para mantener el recurso. No constituye, así, una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica que ataque con sólidos argumentos los motivos determinantes de la decisión (conf. Fassi y Yáñez, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y concordado, 3a. ed., t. 2 pág. 483 nº 15 y jurisprudencia citada en nota 18; Palacio, Derecho Procesal Civil, t. V pág. 267, notas 6 a 8; CNCiv. esta Sala, mis votos en causas 134.750 del 17-9-93 y 162.820 del 3-4-95).
Y, en el caso, el apelante no cuestiona frontalmente el fundamento central que empleara la magistrada para dictar el pronunciamiento: esto es que la superficie no es el único y exclusivo factor que se tuvo en cuenta para fijar en el reglamento de copropiedad y administración los porcentuales de las distintas unidades que componen el edificio de propiedad horizontal, lo que ha sido reconocido por la doctrina y jurisprudencia. Es que los propietarios pueden libremente determinar el valor de su unidad a fin de fijar los alcances de sus cuotas de propiedad sobre las partes comunes y la porción en que deben contribuir al pago de las expensas y gastos a que alude el art. 8 de la ley de propiedad horizontal (ver Racciatti en Belluscio, Código Civil y leyes complementarias comentado anotado y concordado, t. 11, com. art. 3 de la ley 13.512 pág. 552/54 n 3 y com. art. 8 pág. 597 n 5; Lambois en Bueres, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, t. 5B, com. art. 3 pág. 358 n 3 y com. art. 8 pág. 374 n 2; fallo citado por la juez, CNCiv. Sala "K", voto del Dr. Moreno Hueyo, en causa 80.887 del 21-11-90, in re: "Tassano Oscar R. c/ Consorcio de Propietarios calle Luis Agote 2387/91 s/ ordinario").
Contrariamente a lo que parece entender el actor, es él quien debió acreditar -y no los consorcistas que se opusieron a la modificación-, además de las diferencias de superficies, que la unidad de su propiedad no tenía mejor vista y luminosidad y que la construcción, no obstante ser muy posterior a los restantes pisos del edificio, no tenía un valor superior a éstas.
De todas maneras, preciso se hace destacar que cuando adquirió el departamento declaró conocer y aceptar en todas sus partes el reglamento que regía la vida del consorcio (ver escritura de fs. 39/40), instrumento que ya contenía las distintas superficies y porcentuales que correspondían a cada unidad (ver fs. 41/61, en especial, artículo segundo). Ello así, como estatuto regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad y que forma parte integrante del título de propiedad de cada uno de los propietarios, al cual éstos se sometieron voluntariamente, debe ser acatado por ellos salvo que circunstancias sobrevinientes tornen alguna de sus previsiones en injustas o abusivas (ver CNCiv. Sala "C" en E.D. 28-594; íd., en E.D. 32-519). Pues bien, precisamente en el sub exámine -como dijera anteriormente- no se cuenta con elementos de juicio objetivos y fehacientes de que las diferencias de porcentuales con relación a la superficie de las unidades -hecho éste sí debidamente probado- sean arbitrarias o no hayan obedecido a factores que la totalidad de los copropietarios consideraron adecuadas.
Desde otra perspectiva, es cierto que dos de los consorcistas se allanaron a la acción entablada por Luraschi, uno de ellos -Córdoba- propietario de la unidad (la nº 1) de mayor superficie del inmueble (ver fs. 513), pero dicho acto de disposición procesal sólo produce sus efectos normales en la medida que los restantes litisconsortes necesarios adopten la misma actitud (ver Palacio, op. cit., t. III pág. 215 nº 258 ap. 1 ; Fassi y Yáñez, op. cit., t. I pág. 499 nº 6 ap. c), lo que no ha sucedido en la especie, donde algunos resistieron la pretensión.
También es verdad que gran parte de aquéllos guardaron silencio a la acción entablada, siendo declarados rebeldes. Empero, es sabido que la rebeldía declarada y firme, al igual que la incontestación de la demanda, guardan sustancial analogía en lo que atañe a la apreciación de los hechos pertinentes y lícitos, ya que ambas constituyen fundamento solamente para una presunción simple o judicial acerca de la verdad de ellos (ver Palacio, op. cit., t. IV pág. 202 y t. VI pág. 170; Fassi y Yáñez, op. y loc. cits., pág. 392), sujeta, en definitiva, a la prueba a producirse, que en el caso no se aportó. Por otra parte, por idéntico principio de indivisibilidad del objeto procesal expuesto en el párrafo anterior, ante la postura asumida por los litisconsortes que se opusieron al progreso de la demanda, los efectos de la asumida por los rebeldes se ven totalmente relativizados ante lo expuesto en este pronunciamiento.
En definitiva, ante la endeblez argumental que presenta el memorial de fs. 712/16 y por lo antes manifestado, propicio se confirme la sentencia de fs. 625/32, con costas de Alzada al actor vencido, pues no encuentro mérito alguno para apartarse del principio objetivo de la derrota que estatuye el art. 68 del Cód. Procesal).
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Dupuis y Racimo por análogas razones a las expuestas por el Dr. Calatayud, votaron en el mismo sentido. Con lo que terminó el acto.
MARIO P. CALATAYUD
JUAN CARLOS G. DUPUIS
FERNANDO M. RACIMO
Este Acuerdo obra en las páginas Nº a Nº del Libro de Acuerdos de la Sala "E" de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Buenos Aires, febrero doce de 2008.-
Y VISTOS:
En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 625/32, con costas de Alzada al actor vencido.
Conforme la calidad, eficacia y extensión de la tarea realizada, etapas cumplidas y lo dispuesto por los arts. 6, incs. b) a f), 9, 37 y concs. de la ley 21.839, se confirma la regulación de la Dra. Marta Lidia Cortiñas, letrada apoderada de la actora; la de la Dra. Silvia Gabriela de Lamadrid, letrada patrocinante de la codemandada Vinitzky; la de los Dres. Horacio E. Knobel y Diana A. Ribak, letrados patrocinantes del codemandado Goldberg; la del Dr. Enrique Horacio Santana, letrado apoderado de los codemandados Sansot, Aramayo y Monasterio Pol; y la del Dr. Daniel Rubén Sardi, letrado patrocinante del codemandado Córdoba, por resultar ajustadas a derecho.
Por la actuación cumplida en esta instancia, resultado obtenido y lo dispuesto por el art. 14 del arancel, se regulan los honorarios de la Dra. Cortiñas en ... PESOS, los del Dr. Knobel en ... PESOS y los del Dr. Santana en ... PESOS.
Por la tarea de fs. 541/542, 562/563 y 567/570, su mérito y extensión y la debida proporción que los honorarios periciales deben guardar con los de los profesionales intervinientes en todo el proceso (ley 24.432, art. 10; esta Sala, c. 66.064 del 19/3/90), se confirma la regulación del agrimensor Daniel Emilio Fernández, la de la contadora Silvia Lía Sorella y la del martillero Fernando Maidana Soloaga, por resultar ajustadas a derecho. Notifíquese y devuélvase.-
Partes: Luraschi Diego Ernesto c/ Cons. de Prop. Anasagasti 2062/64 s/ modificación reglamento de copropiedad
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala: E
FECHA: 12/2/2008
Cita: MJJ20873
El porcentaje de contribución de gastos y expensas fijado en un reglamento de copropiedad, no sólo está determinado por la superficie de cada propiedad que compone un consorcio. Los copropietarios pueden considerar otras circunstancias a fin de determinar el valor de contribución de cada unidad funcional.
Sumario
1.-Debe confirmarse la sentencia que rechazó la pretensión por la que el actor -propietario de una unidad funcional- pretendía obtener la modificación del reglamento de copropiedad que rige la vida del consorcio demandado y hacer disminuir el porcentaje de contribución por expensas y gastos fijados en el reglamento respecto a su inmueble. Ello por cuanto, la superficie no es el único y exclusivo factor que se tiene en cuenta para fijar en el reglamento de copropiedad y administración los porcentuales de las distintas unidades que componen el edificio de propiedad horizontal, lo que ha sido reconocido por la doctrina y jurisprudencia -por ejemplo: la antigüedad del inmueble, la mayor luminosidad la mejor visa, el uso exclusivo de un balcón terraza, etc-.
2.-El art. 8 de la ley 13.512 -ley de propiedad horizontal- dispone que los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes comunes en proporción al valor de los pisos o departamentos, salvo convención en contrario. Es decir, los propietarios pueden libremente determinar el valor de su unidad a fin de fijar los alcances de sus cuotas de propiedad sobre las partes comunes y la porción en que deben contribuir al pago de las expensas y gastos a que alude dicha norma. En autos, el reglamento de copropiedad no sólo consideró las diferentes superficies como pauta para fijar el valor de contribución de cada copropietario. Pero era el actor a quien le correspondía la carga de probar que, además de las diferencias de superficies, el inmueble de su propiedad no tenía mejor vista y luminosidad y que la construcción, no obstante ser muy posterior a los restantes pisos del edificio, no tenía un valor superior respecto del resto de las unidades. Ello no fue acreditado en autos, por tanto, corresponde el rechazo de la acción dado que no resultan arbitrarias las disposiciones reglamentarias sub examine.
3.-El Reglamento de Copropiedad es el estatuto regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad y forma parte integrante del título de propiedad de cada uno de los propietarios, al cual éstos se sometieron voluntariamente, y debe ser acatado por ellos salvo que, circunstancias sobrevinientes tornen alguna de sus previsiones en injustas o abusivas. Cuando el accionante adquirió el inmueble del consorcio, declaró conocer y aceptar en todas sus partes el reglamento que lo regía, y que ya contenía las distintas superficies y porcentuales que correspondían a cada unidad. No hubo, por tanto, circunstancias sobrevivientes acreditadas en autos que justifiquen su modificación por arbitrariedad en las previsiones reglamentarias.
4.-El allanamiento, por parte de otros consorcistas, a la pretensión del actor, sólo produce efectos normales en el proceso en la medida en que los restantes litisconsortes necesarios adopten la misma actitud, lo que no ha sucedido en autos, pues parte de los copropietarios resistieron la pretensión modificatoria del reglamento y de los porcentajes de contribución de gastos en él fijados.
5.-Sólo constituye una simple presunción sobre los hechos alegados en la demanda, la rebeldía declarada respecto a algunos consorcistas que han guardado silencio acerca de la acción entablada por el actor. Pero esta presunción procesal está sujeta a la prueba a rendirse, que en autos, a cargo del accionante, no se produjo.
Fallo
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los doce días del mes de febrero de dos mil ocho, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "E", para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: "LURASCHI DIEGO ERNESTO C/ CONS. DE PROP. ANASAGASTI 2062/64 S/ MODIFICACIÓN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD", respecto de la sentencia corriente a fs. 625, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CALATAYUD. DUPUIS. RACIMO.
El Señor Juez de Cámara Doctor CALATAYUD dijo:
Promovió esta demanda Luraschi tendiente a obtener la modificación del reglamento de copropiedad que rige la vida del consorcio sito en la calle Anasagasti 2062/64, respecto del porcentual asignado a la unidad de su propiedad (n 13), que adquiriera por escritura del 16-9-02. Aseveró que dicha unidad cuenta con una superficie de 86,84 m2 y, no obstante, tiene asignado un porcentual mayor que las unidades 1 a 4 que tienen todas una superficie mayor a la suya. Agotada la vía consorcial, acude a la justicia para obtener satisfacción a su pretensión, que fundamenta únicamente en lo dispuesto por el art. 8 de la ley 13.512, norma que dispone que los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes comunes en proporción al valor de los pisos o departamentos, contribución que está relacionada "directa y principalmente" a la superficie de cada una.
En la sentencia de fs. 625/32, la señora juez, no obstante el allanamiento formulado por los propietarios de las unidades 1 y 14 y el silencio guardado por los titulares de las nos. 5, 6, 7, 9, 10, 11 y 12, desestimó la demanda ante la oposición manifestada por los dueños de las unidades 2, 3, 4 y 8. Aunque admitió que las superficies de las distintas unidades comparadas con la totalidad del edificio, no se corresponden exactamente con los porcentuales insertos en el reglamento de copropiedad, aseguró que el actor no había acreditado que no se hubieran tomado otros conceptos para su fijación, como por ejemplo, que su unidad era 25 años más moderna, cuenta con un balcón terraza (aparentemente el único existente), por lo que poseería mayor luminosidad y mejor vista, circunstancias que son determinantes para establecer los porcentuales. Concluyó, por ende, que la previsión reglamentaria no aparecía como arbitraria, irrazonable, injusta o abusiva.
En el escrito de expresión de agravios, Luraschi se explaya acerca de lo arbitrario de la sentencia en cuanto no ha contemplado en su verdadera dimensión el allanamiento formulado por dos copropietarios -uno de ellos directamente interesado pues es el dueño de la unidad de mayor dimensión del edificio y tiene un porcentual menor al suyo- y el silencio guardado por otros siete, para finalizar su queja sosteniendo que la juzgadora ha valorado inadecuadamente las pruebas periciales, pues sostiene su fallo en meras presunciones, al suponer que su departamento cuenta con mayor comodidad que los otros, mejor vista y mayor luminosidad y es constructivamente mucho más moderno que los que originariamente constituían el edificio. Asegura que una mera inspección ocular hubiera bastado para desmerecer tales afirmaciones; que las unidades antiguas son las de mejor calidad; que los pisos 6 y 7 se levantaron sin respetar la línea de construcción originaria; que no es cierto que cuente con una luminosidad superior, por lo que la magistrada ha forzado su razonamiento. Aduce que a su parte le correspondía acreditar lo que demostró y a sus contrarios los otros factores que pudieren haber incidido en la fijación de los porcentuales en el reglamento, los que, por lo demás, difieren con los relevados por el perito agrimensor.
A mi juicio, los argumentos esgrimidos en esta presentación no alcanzan a reunir los recaudos exigidos por el art. 265 del Cód. Procesal para considerarla como una verdadera expresión de agravios, lo que bastaría para declarar la deserción del respectivo recurso. Es que la doctrina y jurisprudencia interpretativas de dicha norma procesal ha sostenido que el memorial, para que cumpla con su finalidad, debe constituir una exposición jurídica que contenga un análisis serio, razonado y crítico de la sentencia apelada, para demostrar que es errónea, injusta o contraria a derecho. Debe precisarse, pues, punto por punto, los errores, las omisiones y demás deficiencias que se le atribuyen al fallo. Las afirmaciones genéricas y las impugnaciones de orden general no reúnen los requisitos mínimos indispensables para mantener el recurso. No constituye, así, una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica que ataque con sólidos argumentos los motivos determinantes de la decisión (conf. Fassi y Yáñez, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y concordado, 3a. ed., t. 2 pág. 483 nº 15 y jurisprudencia citada en nota 18; Palacio, Derecho Procesal Civil, t. V pág. 267, notas 6 a 8; CNCiv. esta Sala, mis votos en causas 134.750 del 17-9-93 y 162.820 del 3-4-95).
Y, en el caso, el apelante no cuestiona frontalmente el fundamento central que empleara la magistrada para dictar el pronunciamiento: esto es que la superficie no es el único y exclusivo factor que se tuvo en cuenta para fijar en el reglamento de copropiedad y administración los porcentuales de las distintas unidades que componen el edificio de propiedad horizontal, lo que ha sido reconocido por la doctrina y jurisprudencia. Es que los propietarios pueden libremente determinar el valor de su unidad a fin de fijar los alcances de sus cuotas de propiedad sobre las partes comunes y la porción en que deben contribuir al pago de las expensas y gastos a que alude el art. 8 de la ley de propiedad horizontal (ver Racciatti en Belluscio, Código Civil y leyes complementarias comentado anotado y concordado, t. 11, com. art. 3 de la ley 13.512 pág. 552/54 n 3 y com. art. 8 pág. 597 n 5; Lambois en Bueres, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, t. 5B, com. art. 3 pág. 358 n 3 y com. art. 8 pág. 374 n 2; fallo citado por la juez, CNCiv. Sala "K", voto del Dr. Moreno Hueyo, en causa 80.887 del 21-11-90, in re: "Tassano Oscar R. c/ Consorcio de Propietarios calle Luis Agote 2387/91 s/ ordinario").
Contrariamente a lo que parece entender el actor, es él quien debió acreditar -y no los consorcistas que se opusieron a la modificación-, además de las diferencias de superficies, que la unidad de su propiedad no tenía mejor vista y luminosidad y que la construcción, no obstante ser muy posterior a los restantes pisos del edificio, no tenía un valor superior a éstas.
De todas maneras, preciso se hace destacar que cuando adquirió el departamento declaró conocer y aceptar en todas sus partes el reglamento que regía la vida del consorcio (ver escritura de fs. 39/40), instrumento que ya contenía las distintas superficies y porcentuales que correspondían a cada unidad (ver fs. 41/61, en especial, artículo segundo). Ello así, como estatuto regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad y que forma parte integrante del título de propiedad de cada uno de los propietarios, al cual éstos se sometieron voluntariamente, debe ser acatado por ellos salvo que circunstancias sobrevinientes tornen alguna de sus previsiones en injustas o abusivas (ver CNCiv. Sala "C" en E.D. 28-594; íd., en E.D. 32-519). Pues bien, precisamente en el sub exámine -como dijera anteriormente- no se cuenta con elementos de juicio objetivos y fehacientes de que las diferencias de porcentuales con relación a la superficie de las unidades -hecho éste sí debidamente probado- sean arbitrarias o no hayan obedecido a factores que la totalidad de los copropietarios consideraron adecuadas.
Desde otra perspectiva, es cierto que dos de los consorcistas se allanaron a la acción entablada por Luraschi, uno de ellos -Córdoba- propietario de la unidad (la nº 1) de mayor superficie del inmueble (ver fs. 513), pero dicho acto de disposición procesal sólo produce sus efectos normales en la medida que los restantes litisconsortes necesarios adopten la misma actitud (ver Palacio, op. cit., t. III pág. 215 nº 258 ap. 1 ; Fassi y Yáñez, op. cit., t. I pág. 499 nº 6 ap. c), lo que no ha sucedido en la especie, donde algunos resistieron la pretensión.
También es verdad que gran parte de aquéllos guardaron silencio a la acción entablada, siendo declarados rebeldes. Empero, es sabido que la rebeldía declarada y firme, al igual que la incontestación de la demanda, guardan sustancial analogía en lo que atañe a la apreciación de los hechos pertinentes y lícitos, ya que ambas constituyen fundamento solamente para una presunción simple o judicial acerca de la verdad de ellos (ver Palacio, op. cit., t. IV pág. 202 y t. VI pág. 170; Fassi y Yáñez, op. y loc. cits., pág. 392), sujeta, en definitiva, a la prueba a producirse, que en el caso no se aportó. Por otra parte, por idéntico principio de indivisibilidad del objeto procesal expuesto en el párrafo anterior, ante la postura asumida por los litisconsortes que se opusieron al progreso de la demanda, los efectos de la asumida por los rebeldes se ven totalmente relativizados ante lo expuesto en este pronunciamiento.
En definitiva, ante la endeblez argumental que presenta el memorial de fs. 712/16 y por lo antes manifestado, propicio se confirme la sentencia de fs. 625/32, con costas de Alzada al actor vencido, pues no encuentro mérito alguno para apartarse del principio objetivo de la derrota que estatuye el art. 68 del Cód. Procesal).
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Dupuis y Racimo por análogas razones a las expuestas por el Dr. Calatayud, votaron en el mismo sentido. Con lo que terminó el acto.
MARIO P. CALATAYUD
JUAN CARLOS G. DUPUIS
FERNANDO M. RACIMO
Este Acuerdo obra en las páginas Nº a Nº del Libro de Acuerdos de la Sala "E" de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Buenos Aires, febrero doce de 2008.-
Y VISTOS:
En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 625/32, con costas de Alzada al actor vencido.
Conforme la calidad, eficacia y extensión de la tarea realizada, etapas cumplidas y lo dispuesto por los arts. 6, incs. b) a f), 9, 37 y concs. de la ley 21.839, se confirma la regulación de la Dra. Marta Lidia Cortiñas, letrada apoderada de la actora; la de la Dra. Silvia Gabriela de Lamadrid, letrada patrocinante de la codemandada Vinitzky; la de los Dres. Horacio E. Knobel y Diana A. Ribak, letrados patrocinantes del codemandado Goldberg; la del Dr. Enrique Horacio Santana, letrado apoderado de los codemandados Sansot, Aramayo y Monasterio Pol; y la del Dr. Daniel Rubén Sardi, letrado patrocinante del codemandado Córdoba, por resultar ajustadas a derecho.
Por la actuación cumplida en esta instancia, resultado obtenido y lo dispuesto por el art. 14 del arancel, se regulan los honorarios de la Dra. Cortiñas en ... PESOS, los del Dr. Knobel en ... PESOS y los del Dr. Santana en ... PESOS.
Por la tarea de fs. 541/542, 562/563 y 567/570, su mérito y extensión y la debida proporción que los honorarios periciales deben guardar con los de los profesionales intervinientes en todo el proceso (ley 24.432, art. 10; esta Sala, c. 66.064 del 19/3/90), se confirma la regulación del agrimensor Daniel Emilio Fernández, la de la contadora Silvia Lía Sorella y la del martillero Fernando Maidana Soloaga, por resultar ajustadas a derecho. Notifíquese y devuélvase.-
0 comentarios:
Publicar un comentario